【贈与税対策】住宅資金贈与の非課税の特例と相続時精算課税制度について
住宅の購入は、金額が非常に多額になることから、一部を両親に援助してもらう場合もあるかと思います。そのような場合に、「住宅資金贈与の非課税の特性」という非常に強力な税制上の優遇措置があります。
一方で、贈与税について「相続時精算課税制度」を使うことで、贈与を受けた年ではなく、相続時まで課税の繰延を行うことができる仕組みもあります。
住宅購入の際には主にこの二つの税制度を用いて税務上有利になるような選択を行います。今日はこれらの二つの制度についてまとめてみたいと思います。
目次
１．贈与税とは
１－１．概要
「住宅資金贈与の非課税の特性」は贈与税の中の特例ですので、まずは贈与税がどのようなものかを理解する必要があります。
贈与税とは、非常に簡単にいうと、他人から金銭的価値のあるもの（現金に限らず、株式や不動産なども含みます。）を受け取った場合には、その受け取った金額に応じて、受取った人が納める必要がある税金です。
ちなみに、贈与税の目的の1つが、生前贈与によって相続税回避を防止することであるため、相続税の補完的な税の性質を持つともいわれています。
１－２．税額計算方法
では、贈与税はどのように計算されるのでしょうか。
贈与税は暦年課税といって、その年の1月1日～12月31日を一つの期間として、その期間に行われた贈与の金額に対して課されることになります。
計算方法は
という式で計算されます。
なお、贈与税の税率は両親・祖父母から受ける場合に適用される特別税率とそれ以外の一般税率がありますが、通常住宅資金購入費用は両親・祖父母から受けることが多いので、ここでは特別税率のみ紹介します。
【贈与税率】
具体例として、親から800万円の現金の贈与を受け取った場合の贈与税を計算してみましょう。
①贈与額800万円-基礎控除額110万円=690万円
②計算表より、税率は30%なので、690万円×税率30%-控除額90万円=117万円
以上から、117万円を贈与税として納める必要があります。
１－３．納税方法
- 申告の期日
贈与税の申告（納税をすること）は、贈与を受けた人が、贈与を受けた年の翌年の２月１日から３月15日までにすることになっています。
- 申告先
贈与税の申告書の提出先は贈与を受けた人の住所を所轄する税務署です。
- 申告方法
管轄の税務署の窓口で職員から贈与税の納付書をもらい、ご自身で納付額を計算して記入し提出します。ちなみに納付書には、所轄の税務署の印字がなされているので、申告先となる税務署で入手する必要があり、他の税務署が印字されているものでは納付できないのでご注意ください。
納付方法は現金やクレジットカードなどで行います。
またE-TAXを用いて電子申告をすることも可能です。詳しくは、こちらの税務署のHPをご参照ください。
納付書自体はインターネット上にアップはされていないので、電子申告を行わない場合は、所轄の税務署に出向いて納付書を入手する必要があるのでご注意ください。
２．住宅資金贈与の非課税の特例とは
２－１．概要
住宅資金贈与の非課税の特例とは、上記で述べた贈与税に関する特例となります。
通常の贈与税の非課税枠は基礎控除額の110万円となりますが、両親や祖父母から資金提供を受けて、住宅を取得した場合、その資金のうち一定額までは非課税とされる制度になります。
２－２．非課税枠
住宅の種類や契約の時期によって、非課税枠の金額が異なります。これは既に色々な開設HPがあるので、詳細な解説は割愛します。2020年4月1日～2021年12月31日までに新築物件を購入する場合の非課税限度額は1000万円となります。
２－３．贈与税計算方法
住宅資金贈与がある場合の贈与計算は、通常の基礎控除額に加えて、住宅資金贈与の非課税限度額を加算した控除額を贈与額総額から控除して、贈与税の計算を行います。2020年4月1日～2021年12月31日までに新築物件を購入する場合の具体的な計算式は次の通りです。
(贈与額-基礎控除110万円-住宅資金贈与の非課税の特例1,000万円)×税率-控除額=贈与税額
先ほどの例と同様に、親から800万円の贈与を受けた場合、
800万円-110万円-1,000万円は0円以下となることから、税額は発生しません。
２－４．注意点
一番大事な注意点ですが、仮に上記のように、 住宅資金贈与の特例を使うことによって税額が発生しないことになっても、必ず贈与を受けた年の翌年の２月１日から３月15日までに申告をしなくてはなりません。
この記事で最も大事なポイントになります。
この申告を行わないと、住宅資金贈与の特例を使用しなかったものとして、仮に税務調査が入った場合、通常の非課税枠110万で計算した場合の117万円の贈与税が課されてしまいます。
必ず忘れずに申告をするようにしましょう。申告方法は通常の贈与税と変わりません。この注意点を忘れなければ、この制度は基本的にはデメリットはありません。
（注：ほかの記事では、小規模宅地等の特例が使えなくなるというデメリットが紹介されていますが、これは、子が住宅を購入することで、両親と生計を一にする親族からhずれてしまうため、親が住んでいる自宅を有利に相続することができなくなる、といった特殊な場合ですので、住宅購入をすでに決めている方には当てはまりません。）
３．相続時精算課税制度
３－１．概要
よく住宅資金贈与の非課税の特例とセットで語られることの多い、相続時精算課税制度ですが、そもそもどういった制度なのでしょうか。
相続時精算課税制度をざっくり説明すると、
「60歳以上の両親、祖父母が、20歳以上の子、孫に対して贈与を行う際に、合計2,500万円まで贈与税を支払われずに贈与を行うことができる代わりに、この制度を用いて行われた贈与の金額を相続時の財産に加算する。2,500万円を超える贈与は20%の税率が課される。
なお相続時精算課税制度を一度適用すると、通常の非課税枠110万円は今後ずっと使えなくなる。」
という制度です。
３－２．計算方法
ちょっとわかりにくいので、具体的な計算方法を示してみます。
母親から、以下のように毎年贈与を受けました。その後母が死亡し、相続人は子のみでした。
×1年：100万円の贈与をうける
×2年：100万円の贈与をうける
×3年：1000万円の贈与をうける（住宅取得のためではなく、通常の贈与）
×4年：母が死亡。相続財産は5,000万円
相続時精算課税制度を×1年に採用する場合
×1年から×3年までの贈与総額1,200万円：2,500万円以下のため、贈与税は発生しない。
×4年の相続税額：×1年から×3年までの贈与総額1,200万円を相続時の相続財産に加算し、6,200万円を相続したものとして、計算された相続税が課される。
相続時精算課税制度を採用しない場合
×1年及び×2年の贈与税額：基礎控除110万円以下のため、贈与税は発生しない
×3年の贈与税額：(1,000万円-基礎控除110万円)×税率30％-控除額90万円=177万円
×4年の相続税額：5,000万円を相続したものとして計算された相続税が課される。
つまり、簡単に言えば、毎年の110万円の非課税枠がなくなる代わりに、毎年の贈与税を、贈与額が2500万円に達するまで、相続時まで繰り延べることができる制度ということになります。
３－３．メリット
では、単なる税金の繰り越しであるこの制度はどのように活用すればよいのでしょうか。これは贈与税と相続税の基礎控除額の大きさの差を利用することで、税金の総額を小さくすることができるということになります。
贈与税の毎年の基礎控除額は110万円ですが、相続税の基礎控除額は3,000万円+600万円×法定相続人の数となり、その基礎控除枠は大きな差があります。
具体的な計算例を見てみましょう。
母親から、住宅取得のための贈与を受けました。その後母が死亡し、相続人は子のみでした。
×1年：3,000万円の贈与をうける（住宅資金贈与非課税の特例で1,000万の非課税枠有）
×2年：母が死亡。相続財産は1,000万円
相続時精算課税制度を採用する場合
×1年の贈与税額（3,000万円-住宅資金贈与非課税の特例で1,000万=2,000万円：2,500万円以下のため、贈与税は発生しない。
×2年の相続税額：相続財産1,000万円に×1年の贈与額2,000万円を加算し、3000万円を相続したものとして相続税計算⇒基礎控除額未満のため相続税は発生しない。
相続時精算課税制度を採用しない場合
×1年の贈与税額（3,000万円-住宅資金贈与非課税の特例で1,000万-基礎控除額110万円=1,890万円
⇒1,890万円×税率45%-265万円=585.5万円
×2年の相続税額：相続財産1,000万円を相続したものとして相続税計算⇒基礎控除額未満のため相続税は発生しない。
上記の通り、贈与として単純に3,000万円を受取ってしまうと、仮に住宅資金贈与非課税を使ったとしても、多額の贈与税が発生してしまいます。一方で、相続税では基礎控除額が大きいので、3,000万円程度だと税金が課されないのですね。
一般家庭では、親から子に多額の贈与が行われるのは、住宅購入のタイミングぐらいであり、何度も多額の贈与が行われることもないので、住宅購入に関連してこの税制度が使われることが多いので、住宅資金贈与の非課税の特例ととセットで語られることが多くなるのですね。
この制度の趣旨自体も、生前贈与を活発にし、現役世代に積極的に財を移転していくことを目的としている制度なので、このように住宅購入のタイミングで、親から子へと財がが移転することは、まさに制度の意図通りの活用方法ということになります。
３－４．注意点
この制度には大きな注意点があって、一度、相続時精算課税制度を採用すると、暦年単位の110万円の贈与税の基礎控除が未来永劫使えなくなってしまうことです。
また、あくまで課税の繰延であって、贈与時の金額を相続税に加算することになるので、この制度を用いて生前贈与を行ってもなお、多額の相続財産が残り、相続税率のほうが贈与税率を上回るような場合は、却って税額が大きくなったり、毎年の110万円の非課税枠が使えなくなるというデメリットが発生してしまう可能性がありますので、相続財産が多くなりそうな方はちゃんと税理士に相談してシュミレーションをしてから、制度適用の判断をされたほうが良いかと思います。
４．まとめ
住宅の購入は人生の中でも最も大きな買い物になります。関連する税制も大きく、その影響額も大きくなりがちなので、しっかりと勉強して有利な選択をとれるようにしたいですね。
なお、この記事は2021年7月17日時点の情報を基に記載しています。税制度は刻々と変化しますので、必ずご自身で最新の情報をご確認いただけますようお願い致します。
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